U ovom tekstu bavićemo se temom naplate potraživanja putem sudskog izvršenja na nepokretnosti ili jednostavnije rečeno naplatom putem prodaje nepokretne imovine dužnika u sudskom postupku. Ovaj vid naplate potraživanja najviše pogađa interese dužnika jer se nepokretna imovina smatra najznačajnijom i najvrednijom od svih oblika imovine. To uslovljava i njen specifičan tretman u sudskom postupku izvršenja pa se i jedna posebna glava Zakona o izvršenju i obezbeđenju  bavi pitanjem izvršenja na nepokretnosti.

  1. Sudska praksa u Srbiji po pitanju izvršenja na nepokretnostima.

U današnje vreme kada su ljudi daleko manje nego pre vezani za jedno mesto stanovanja i kada je civilizacija okrenuta tehničkom napretku pa time i značajnom vrednovanju tehničkih stvari, vrednost određenih pokretnih stvari često prevazilazi vrednost pojedinih nepokretnosti. Tako na primer jedan savremeni automobil može biti daleko skuplji od nekog zemljišta(npr. zemljišta u ruralnim sredinama) ili stambenog objekata koji se nalazi na manje atraktivnoj lokaciji. Ovo ipak ne isključuje opravdanu pažljivost pri postupanju suda u postupku izvršenja na nepokretnostima. Štaviše, praksa sudova u Srbiji je takva da po pravilu neće dozvoliti izvršenje na nepokretnosti, odnosno njenu prodaju sve dok se u postupku ne iscrpu sva ostala sredstva i predmeti izvršenja, i to: plenidba zarade, blokada računa, popis pokretnih stvari, plenidba vozila ili udela u pravnom licu i dr. Tek nakon bezuspešnih pokušaja da se na neki od navedenih načina naplati potraživanje u postupku izvršenja, sud će na predlog poverioca dozvoliti sprovođenje izvršenja prodajom nepokretnosti. Svrha ovakve prakse jeste zaštita dužnika od malicioznog postupanja poverioca, eventualno sračuanatog sa namerom da se dužniku nanese nepotrebna šteta sudskom prodajom nepokretnosti iako postoji druga imovina iz koje se može izmiriti potraživanje. Osim toga, ovakva praksa je uslovljena i praktičnim razlozima jer je izvršenje daleko jednostavnije sprovesti npr. plenidbom novca sa računa nego plenidbom nepokretne imovine.

Valja razjasniti i šta čini nepokretnu imovinu nekog lica i koja od te nepokretne imovine može, a koja ne može biti predmet izvršenja u sudskom postupku za namireneje poverilaca. Nepokretnu imovinu čine zemljišta i građevinski objekti(ili delovi objekata). Objekti mogu biti kako stambeni(kuća, stan, zgrada, vikendica) odnosno oni kojima je svrha da služe stambenim objektima(pomoćna zgrada, garaža i sl.) tako i ekonomski, odnosno poslovni objekti(lokal, poslovni prostor, fabrička hala…).

  • Da li postoje nepokretnosti koje su zakonom izuzete od izvršenja?

U skladu sa članom 115. Zakona o izvršenju i obezbeđenju, nepokretnost koja ne može biti predmet izvršenja je poljoprivredno zemljište u vlasništvu zemljoradnika površini do 10 ari, osim ukoliko je potraživanje radi kojeg se izvršenje sprovodi obezbeđeno ugovornom hipotekom na tom zemljištu. Svojstvo zemljoradnika Zakon priznaje licu koje ima registrovano poljoprivredno gazdinstvo i bavi se poljoprivredom. Na preostalom zemljištu zemljoradnika koje prevazilazi površinu od 10 ari, izvršenje se može sprovesti.

  1. Pokretanje izvršnog postupka i podnošenje sudu dokaza da je nepokretnost u svojini dužnika.

Izvršni postupak za naplatu potraživanja izvršenjem na nepokretnoj imovini dužnika pokreće se podnošenjem nadležnom sudu uobičajenog Predloga za izvršenje na osnovu izvršne ili verodostojne isprave. Podsećamo da u skladu sa ZIO izvršnu ispravu predstavlja pravnosnažna sudska odluka  koja dužnika obavezuje na neko novčano davanje, dok verodostojna isprava može biti menica, ček, obveznica, faktura itd. U svom Predlogu za izvršenje (izvršni)poverilac opredeljuje sredstva i predmete izvršenja među kojima može biti i zahtev za sprovođenje izvršenja prodajom  nepokretnosti u svojini (izvršnog)dužnika. Poverilac se ne mora u samom Predlogu za izvršenje opredeliti za sprovođenje na nepokretnosti već to može i kasnije, u bilo kojem trenutku kada postane izvesno da nema drugog načina za naplatu od dužnika.

Prilikom opredeljivanja za izvršenje na nepokretnosti poverilac je dužan da sudu dostavi dokaz da je dužnik vlasnik te nepokretnosti. Dokaz o svojini u skladu sa članom 105. ZIO predstavlja izvod iz javne knjige, odnosno prepis lista nepokretnosti izdat od Službe za katastar nepokretnosti Republičkog geodetskog zavoda.

  • Šta ukoliko se u javnim knjigama nepokretnost vodi na neko drugo lice, a ne dužnika?

Moguća je situacija u kojoj izvršni dužnik, iako vlasnik nepokretnosti, iz nekog razloga nije upisan u javne knjige već je vanknjižni vlasnik. U tom slučaju poverilac treba da podnose sudu ispravu koja je podobna za upis prava svojine dužnika, to jest ispravu na osnovu koje je dužnik stekao vlasništvo na predmetnoj nepokretnosti. Ta isprava bi na primer mogla biti: ugovor o kupoprodaji ili poklonu nepokretnosti, ugovor o doživotnom izdržavanju, zatim rešenje o nasleđivanju, presuda suda ili odluka državnog organa o sticanju prava svojine na nepokretnosti. Bitno je da se iz isprave nedvosmisleno može utvrditi da je izvršni dužnik vlasnik nekretnine na kojoj se sprovodi izvršenje.

Tada će sud koji sprovodi izvršenje, a kojem je podneta navedena isprava, po službenoj dužnosti izvršiti upis prava svojine izvršnog dužnika u javne knjige.

  • Izvršenje na nepokretnosti koje nisu upisane u javnu knjigu

Kod izvršenja na nepokretnosti koje nisu upisane u javnu knjigu treba razlikovati situaciju izvršenja na nepokretnostima na područjima gde ne postoje javne knjige, od situacije izvršenja na nepokretnosti tamo gde javne knjige postoje, ali nepokretnost u njih nije upisana.

Na području za koje nije izrađen katastar nepokretnosti niti su ustanovljene zemljišne knjige, shodno će se primenjivati pravna pravila koja važe za isprave koje služe kao dokaz o pravu svojine na nepokretnosti, a koje se podnose uz predlog za izvršenje u slučaju vanknjižnog vlasništva. Te isprave su kao što smo već rekli  ugovor o kupoprodaji ili poklonu, ugovor o doživotnom izdržavanju, rešenje o nasleđivanju  i dr. Ako nije moguće pribaviti dokaz o pravu svojine saglasno pravnim pravilima koja na tom području važe, umesto dokaza o svojini, izvršni poverilac je dužan da u predlogu za izvršenje naznači mesto na kome se nepokretnost nalazi, njen naziv, granice i površinu. U tom slučaju, sud, odnosno izvršitelj će izvršiti popis nepokretnosti za koju je predloženo izvršenje i na ročište pozvati izvršnog poverioca, izvršnog dužnika i lica sa čijim se nepokretnostima graniči ta nepokretnost. Tako sačinjen zapisnik o popisu nepokretnosti ima značaj upisa izvršenja i objavljuje se na oglasnoj tabli suda.

Zakon je indirektno regulisao i sporno pravno pitanje koje se tiče prodaje takozvanih objekata koji se nalaze u postupku legalizacije (bespravno sagrađeni objekti) tako što je predvideo da, ako izvršni poverilac u predlogu za izvršenje kao predmet izvršenja predloži zgradu ili deo zgrade koji nisu upisani u javnu knjigu i na koji se upis ne može izvršiti (što bi se upravo odnosilo na tu vrstu objekata, odnosno nepokretnosti), uz izjavu da se upis ne može izvršiti, nadležni sud će na predlog izvršnog poverioca, rešenjem dozvoliti izvršenje na nepokretnosti u vanknjižnoj svojini izvršnog dužnika, ako izvršni poverilac dostavi ili označi, kao dokaz o vanknjižnoj svojini građevinsku dozvolu koja glasi na ime izvršnog dužnika, ili ako ne postoji građevinska dozvola ili ona ne glasi na ime izvršnog dužnika, onda neku drugu ispravu kojom se dokazuje vanknjižna svojina izvršnog dužnika.

Na ovaj način data je mogućnost izvršnom poveriocu da predloži prodaju nepokretnosti u odnosu na koju je izvršni dužnik podneo zahtev za legalizaciju na svoje ime nadležnom organu uprave, a imajući u vidu da u Republici Srbiji postoji veliki broj takvih objekata, to je u brojnim slučajevima predstavljalo jedino rešenje za izvršne poverioce da namire svoja potraživanja. Pri tome bi se u fazi utvrđenja vrednosti takvih objekata, moralo voditi računa koliko ista manje vrede u odnosu na uknjižene nepokretnosti, s obzirom da se nalaze u postupku legalizacije.

  • Izvršenje na nepokretnosti koja se nalazi na zemljištu u državnoj svojini

Ako je predloženo izvršenje na nepokretnosti izvršnog dužnika i to na objektu koji je u svojini izvršnog dužnika, ali je zemljište ispod objekta u državnoj svojini pa izvršni dužnik ima pravo korišćenje na tom zemljištu, postavlja se pitanje da li se izvršenje može sprovesti.

Zakonom o prometu nepokretnosti je propisano da se prenosom prava svojine na zgradi izgrađenoj na zemljištu na kome vlasnik nema pravo svojine, već samo pravo korišćenja, prenosi i pravo korišćenja na zemljištu na kome se zgrada nalazi, kao i na zemljištu koje služi za redovnu upotrebu zgrade. Iz toga proizlazi da objekat na kome izvršni dužnik ima pravo svojine, a na osnovu toga i pravo korišćenja zemljišta na kome je zgrada izgrađena kao i onog koje služi za redovnu upotrebu zgrade, može biti predmet izvršenja, pa se prenosom prava svojine na objektu istovremeno prenosi i pravo korišćenja na zemljištu ispod objekta i zemljištu koje služi za redovnu upotrebu objekta čime se ne menja svojinski režim na zemljištu.

  1. Donošenje rešenja o izvršenju i zabeležba založnog prava

Sud će na osnovu urednog predloga za izvršenje doneti rešenje o izvršenju na osnovu kojeg poverilac stiče pravo upisa založnog prava na nepokretnosti. U skladu s tim, poverilac će zahtevati, a sud izvršiti upis založnog prava i zabeležbe javne prodaje u javne knjige. Time poverilac stiče zaštitu prava da svoje potraživanje namiri iz nepokretnosti i u slučaju da treće lice kasnije stekne na istoj nepokretnosti pravo svojine. Naime, dužnik u toku trajanja sudskog postupka izvršenja može otuđiti, odnosno prodati nepokretnost nekom trećem licu. Ipak, takvo treće lice-pribavilac, ako je steklo vlasništvo nakon izvršene zabeležbe, neće moći da spreči namirenje poverioca iz te nepokretosti. Ovo pravilo važi čak i u slučaju da je treće lice bilo savesno, odnosno nije imalo saznanja o tome da se na navedenoj nepokretnosti sprovodi izvršenje.

  • Utvrđivanje vrednosti nepokretnosti i tereti koji ostaju na nepokretnosti i nakon prodaje

Sud će po donošenju rešenja o izvršenju posebnim zaključkom utvrditi vrednost nepokretnosti i to u visini tržišne cene na dan procene. Vrednost nepokretnosti redovno se utvrđuje veštačenjem od strane sudskih veštaka odgovarajuće struke, ali sud može izvršiti procenu i na osnovu podataka dobijenih od Poreske uprave. U praksi, procena vrednosti koju dostavi Poreska uprava obično je značajno veća od one koja bi se utvrdila veštačenjem. Informacije o vrednosti nepokretnosti takođe mogu biti zatražene i od odgovarajućih organizacija ili lica koja se bave prometom nepokretnosti, na primer od agencija koje posreduju u prometu stanova. Sud je po zakonu dužan da vodi računa i o tome koliko nepokretnost eventualno manje vredi zbog toga što na nepokretnosti ostaju određena prava i posle prodaje.

Prava koja na nepokretnosti ostaju posle prodaje mogu biti stvarne i lične službenosti koji su u javnoj knjizi upisane pre prava založnih izvršnih poverilaca kao i pravo zakupa  . U stvarne službenosti spadaju prava vlasnika susednih nepokretnosti kao što su pravo prolaza, korišćenja vode, sprovođenja kišnice preko nepokretnosti koja je predmet izvršenja.  Lične službenosti su prava koja su vezane za ličnost sopstvenika i gase se smrću tog lica. Tu spadaju pravo stanovanja, pravo uživanja, odnosno plodouživanja. Ove lične službenosti mogu se ugasiti i na zahtev izvršnog poverioca, uz odgovarajuću naknadu sopstveniku.

Što se tiče zakupa nepokretnosti, ono ne prestaje ukoliko je pre izvršenja sačinjen ugovor o zakupu, a stvar predata zakupoprimcu u državinu. Kupac stupa u prava i obaveze zakupodavca do isteka roka zakupa.

  • Sta se dešava ukoliko ima više poverilaca?

Ukoliko postoji više poverilaca koji žele da se izvršenje sprovede na istoj nepokretnoj stvari pa je jedan od njih već pokrenuo sudski postupak, a ostali nisu, tada se neće sprovoditi novi postupak za te ostale poverioce/ca, već će novopokrenute postupke sud pridružiti onom postupku u kojem je najpre doneto rešenje o izvršenju. Ostali poverioci u takvom slučaju, namiriće se samo ukoliko nakon prodaje i namirenja poverioca prvog reda preostane sredstava i za njihovo namirenje.

Sud će inače po službenoj dužnosti obavestiti sve druge poverioce o pokretanju postupka izvršenja na nepokretnosti i pozvati ih da istaknu svoje zahteve, ukoliko ih ima.

  1. Prodaja nepokretnosti

Po utvrđivanju vrednosti nepokretnosti sud donosi zaključak o prodaji nepokretnosti kojim se određuju način i uslovi prodaje, kao i vreme i mesto prodaje. Istim zaključkom određuje se i vremenski period u toku dana u kome će se omogućiti razgledanje nepokretnosti zainteresovanim licima, ukoliko se prodaja vrši putem javnog nadmetanja. Zaključak o prodaji objavljuje se na oglasnoj tabli i internet stranici nadležnog suda kao i na drugi uobičajeni način, a stranke mogu o svom trošku da objave zaključak o prodaji u sredstvima javnog informisanja ili da obaveste agencije za promet nekretnina.

  • Kako se vrši prodaja i kako se formira cena? Polaganje jemstva za učestvovanje na javnom nadmetanju?

Moguća su dva načina. Prvi je prodaja stvari putem javnog nadmetanja, a drugi je prodaja stvari neposrednom pogodbom. Sud će uvek paziti da se dobije napovoljnije unovčenje stvari.

O javnom nadmetanju objavljuje se oglas, najkasnije 8 dana pre održavanja javnog nadmetanja, a poverilac i dužnik mogu se tokom čitavog postupka sporazumeti o prodaji nepokretnosti neposrednom pogodbom. Napominjemo da po samom zakonu Kupac  nikada ne može biti izvršni dužnik, sudija, sudski izvršitelj kao ni lica koja su učestvovala u proceni.

Na prvom nadmetanju početna cena iznosi 60% od procenjene vrednosti. Svi zainteresovani kupci, osim Izvršnog poverioca i suvlasnika koji imaju zakonsko pravo preče kupovine, da bi učestvovali na javnom nadmetanju moraju da polože jemstvo sudu u iznosu od 1/10 procenjene vrednosti nepokretnosti. Učesnici javnog nadmetanja tada mogu da ponude svoju cenu, a nepokretnost će kupiti onaj koji ponudi najviše.

Imaoci zakonskog prava preče kupovine uvek imaju prednost u odnosu na najboljeg ponuđača, te na kraju javnog nadmetanja mogu da izjave da kupuju nepokretnost po istim uslovima i tada će nepokretnost biti dosuđena njima. Napominjemo da pravo preče kupovine po zakonu imaju suvlasnici nepokretnosti. Osim suvlasnika, ovo pravo mogu imati i druga lica i to  po osnovu ugovora i upisa u javne knjige.

Ukoliko ne dođe do prodaje, Sud će konstatovati da prva prodaja nije uspela i zakazaće novu prodaju u roku od 15 do 30 dana. Početna cena na drugom javnom nadmetanju ne sme biti niža od 30% procenjene vrednosti nepokretnosti. Ukoliko ni druga prodaja ne bude uspešna, sud ce pozvati poverioca da se u roku od 8 dana izjasni da li predlaže neposrednu pogodbu sa izvršnim dužnikom ili namirenje dosuđenjem nepokretnosti. Rok za realizaciju ugovora o prodaji neposrednom pogodbom je 15 dana od dana okončanja javne prodaje. Za šta god da se opredeli, izvršni poverilac će steći pravo svojine na predmetnoj nepokretnosti.

  • Prava i obaveze kupca nepokretnosti posle javnog nadmetanja ili neposredne pogodbe?

Ponuđač sa najvišom ponudom mora po pozivu Suda da isplati cenu.Ukoliko to ne uradi, stvar će pripasti drugom najboljem ponuđaču i tako redom. Kupac mora da položi  cenu po kojoj je kupio nepokretnost Sudu najkasnije u roku od 15 dana od dana prodaje, inače gubi pravo. Isto je i kod kupovine stvari neposrednom pogodbom.

  • Da li se položeno jemstvo radi učešća na javnoj prodaji vraća?

Kao što je već rečeno, uslov za učestvovanju na javnoj prodaji jeste polaganje jemstva Sudu u iznosu jedne desetine utvrđene vrednosti nepokretnosti. Kod prodaje neposrednom pogodbom kupac polaže jemstvo licu sa kojim je zaključio ugovor i to neposredno pred zaključenje ugovora. Ponudiocima čija ponuda nije prihvaćena, vratiće se jemstvo odmah po zaključenju javnog nadmetanja.

Postoji i jedna situacija kada se jemstvo ne vraća. To je slučaj kada ponuđač sa najvišom ponudom ne položi ponuđenu, odnosno prodajnu cenu nepokretnosti. Iz položenog jemstva tog ponuđača izmiriće se troškovi nove prodaje i nadoknaditi eventualna razlika između cene postignute na ranijoj i novoj prodaji.

  • Šta se dešava ukoliko je nepokretnost na kojoj se sprovodi izvršenje u suvlasništvu?

Ukoliko se nepokretnost na kojoj se sprovodi izvršenje u suvlasništvu pravila su malo drugačija. Naime, izvršenje je i tada moguće sprovesti, ali se ne sprovodi na celoj već samo na idealnom delu nepokretnosti, naravno u procentu dužnikove svojine, npr 1/3 ili  ½  nepokretnosti. Za prodaju je potrebna je saglasnost svih suvlasnika, pri čemu ostali suvlasnici zadržavaju  pravo preče kupovine u odnosu na treća lica. Ako je objekat nedeljiv, što je česta situacija kod stanova, tada se pristupa prodaji cele nepokretnosti.

  1. Namirenje izvršnih poverilaca

Nakon izvršene prodaje i prijema kupoprodajne cene, sud pristupa namirenju.

  • Redosled namirenja

Iz iznosa dobijenog prodajom nepokretnosti namiruju se prvenstveno, i to sledećim redom:

1) troškovi izvršnog postupka;

2) potraživanja po osnovu zakonskog izdržavanja, ako je priložen odgovarajući dokaz, i ako su prijavljena najkasnije na javnom nadmetanju za prodaju.

3) potraživanja obezbeđena založnim pravom;

4) potraživanja naknade za lične službenosti i stvarne terete koji se prodajom gase, ako su nastali pre pokretanja izvršnog postupka;

Kod potraživanja koja su obezbeđena založnim pravom, založni poverioci se namiruju po redu upisa založnog prava u odgovarajuću javnu knjigu po principu prvi po vremenu, preči u pravu, a kod potraživanja naknade za lične službenosti poverioci se namiruju po redu sticanja prava službenosti.

Kod potraživanja koja su obezbeđena založnim pravom treba napomenuti da se drugi založni poverioci namiruju i onda kada nisu prijavili svoja potraživanja.

Nakon što se ispoštuje napred navedeni redosled namirenja, namiruje se potraživanje izvršnih poverilaca po čijem je predlogu određeno izvršenje. Višak prodajne cene koji preostane nakon postupka namirenja predaje se izvršnom dužniku. Ukoliko pak prodajna cena nije dovoljna za potpuno namirenje svih lica koja polažu pravo na to namirenje, a nalaze se u istom redu namirenja, ta potraživanja će se namiriti srazmerno svojoj visini.

  1. Osporavanje potraživanja

Lica koja se namiruju iz prodajne cene nepokretnosti mogu drugim licima osporiti njihova potraživanja. Dakle, izvršni poverilac ili bilo koje drugo lice iz gore pomenutog redosleda namirenja može, drugom licu koje se namiruje iz prodajne cene, osporiti postojanje njegovog potraživanja, visinu potraživanja i red po kome to lice ima pravo da se namiri, ako je to od uticaja na njegovo namirenje (lica koje osporava potraživanje).Osporavanje se može učiniti najkasnije u roku od 15 dana od dana donošenja zaključka o namirenju.

  • Upućivanje na parnicu

Ukoliko postoje neke sporne činjenice kod donošenja odluke o osporenom potraživanju, sud će lice koje je osporilo potraživanje uputiti da u određenom roku, koji ne može biti duži od 15 dana, pokrene parnicu. Ako lice koje je upućeno na parnicu u roku koji mu je za to određen ne dokaže da je parnicu pokrenulo, smatraće se da potraživanje nije osporeno. Razume se da to lice ne gubi pravo da i nakon završetka izvršnog postupka pokrene parnicu protiv lica čije je potraživanje osporilo, odnosno protiv lica koje mu je potraživanje osporilo.

Ako pak lice koje osporava potraživanje to osporavanje dokazuje pravnosnažnom presudom, javnom ili po zakonu overenom ispravom, sud će o osporavanju odlučiti bez odlaganja, dakle neće upućivati to lice na pokretanje parnice.

Presuda doneta u parnici o osporenom potraživanju deluje prema izvršnom dužniku i svim izvršnim poveriocima.

Lice čije je potraživanje osporeno, može se od istog zaštititi tako što će predložiti da sud isto uslovi davanjem obezbeđenja za štetu koju bi moglo pretrpeti zbog odlaganja svog namirenja. Ako lice koje je osporilo potraživanje ne da odgovarajuće obezbeđenje u roku koji mu je određen, smatraće se da potraživanje nije osporeno. Lice čije je potraživanje bilo neosnovano osporeno i koje je usled toga pretrpelo štetu ima pravo da štetu naplati iz iznosa koji je položen za obezbeđenje.

  1. Okončanje postupka namirenja i brisanje prava i tereta

O namirenju izvršnih poverilaca i drugih lica koja polažu pravo na namirenje, sud odlučuje svojim zaključkom. Tim zaključkom o predaji nepokretnosti kupcu, sud će odrediti da se u javnoj knjizi brišu upisana prava i tereti, osim onih koji ostaju na nepokretnosti i posle predaje nepokretnosti kupcu. 

  • Preuzimanje stvari i iseljenje iz nepokretnosti

Kupac ili izvršni poverilac preuzimaju stvar i tada se briše registrovana zaloga. Izvršni dužnik tada gubi i  pravo državine nepokretnosti. To praktično znači da stvar treba da preda kupcu, odnosno da mu omogući da uđe u nepokretnost.

Prodajom nepokretnosti izvršni dužnik gubi pravo poseda i dužan je da nepokretnost preda kupcu odmah nakon dostavljanja Zaključka o predaji nepokretnosti ako Zakonom ili sporazumom sa kupcem nije drugačije određeno. Zaključak o predaji dostavlja se svim licima kojima se dostavlja i Zaključak o prodaji kao i Poreskoj upravi. Protiv ovog Zaključka može se izjaviti prigovor, međutim on ne odlaže izvršenje. Odmah nakon donošenja Zaključka o predaji nepokretnosti Sud će na zahtev kupca ili izvršnog poverioca(ukoliko je on ušao u posed) naložiti izvršnom dužniku ili trećim licima da nekretninu isprazne i predaju kupcu.